Obwohl die Kosten für ein Eigenheim und die Bauzinsen steigen, bleibt der Traum vom Eigenheim ungebrochen. Der Traum von den eigenen vier Wänden endet für Bauherren manchmal früh, etwa dann, wenn die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in die Kostenkalkulation nicht eingeplant wurden. Zu den Kaufnebenkosten gehören Kosten für den Makler, den Notar, den Umzug, die Grunderwerbssteuer, aber auch die Kosten. Kauf- und Bauwillige müssen diese Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie unbedingt einplanen. Worauf es dabei ankommt, steht in diesem Artikel.
Kaufnebenkosten im Überblick
Der Kauf oder der Bau einer Immobilie ist für viele Menschen die Verwirklichung eines Lebenstraums. Häufig ist die Immobilie die größte Anschaffung im Leben. Ist die passende Immobilie oder der passende Baugrund gefunden, ist die Freude zunächst sehr groß. Steht der Kaufpreis fest, können die gesamten Kosten für den geplanten Kauf kalkuliert werden. Wer noch kein passendes Objekt zum Kaufen hat oder noch kein Grundstück zur Bebauung gefunden hat, muss sich ebenfalls mit der Finanzierung beschäftigen. Neben den reinen Kosten für den Bau beziehungsweise den Kauf fallen vor allem die Kaufnebenkosten ins Gewicht.
Dazu zählen die Grunderwerbssteuer für den Besitz, eine Maklerprovision, die Notarkosten, die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch und den Immobilienkredit. Nicht vergessen sollte man beim Kauf einer älteren Immobilie auch anfallende Sanierungskosten. Unter bestimmten Umständen kann der Austausch der Heizung beispielsweise verpflichtend sein. Außerdem fallen in der Regel für den Umzug weitere Kosten ein, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen.
Die Grunderwerbssteuer für den Besitz
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Immobilienkauf an, beziehungsweise auch bei jedem Neubau. Diese Steuer fällt für Tauschverträge und Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke an, für die Schenkung von Grundstücken und auch für das Meistgebot bei einer Zwangsversteigerung. Zusätzlich fällt die Steuer bei weiteren Übertragungen an, zum Beispiel der Überschreibung einer Firma. Das Grundsteuerrecht wird in Deutschland aktuell reformiert. Noch gelten aber die alten Bemessungsgrundsätze, die sich am Kaufpreis im Kaufvertrag orientieren, an den bestehenden und übernommenen Verbindlichkeiten (beispielsweise Hypotheken und Rentenschuld) sowie den eingetragenen Nutzungen wie Nießbrauchrecht und lebenslanges Wohnungsrecht.
Eine weitere Rolle können die Erbbauzinsen beim Erwerb einer Immobilie mit Erbbaurecht spielen sowie die Gebäudeerrichtungskosten. Die Höhe dieser Grundsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Das Gesetz regelt, dass beide Parteien Schulden zahlen muss. Im Kaufvertrag beim Notar kann die Steuerschuld individuell geregelt werden. Das heißt, die Parteien können sich auch darauf einigen, dass nur der Verkäufer oder nur der Käufer die Steuerlast trägt. Üblich ist es, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt.
Diese Maklerprovision fällt an
Wer sein neues Zuhause über einen Makler kauft, muss eine Maklerprovision bezahlen. Die Höhe der Maklerkosten für einen Immobilienerwerb war lange Zeit gesetzlich nicht festgeschrieben. Seit Ende 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das heißt, die Kosten teilen sich Käufer und Verkäufer. Für die Kaufnebenkosten beim Hauskauf müssen je nach Region zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises für die Maklerprovision eingeplant werden. Der Käufer muss von dieser Summe die Hälfte bezahlen. Wird der Makler aber von Käufer und Verkäufer beauftragt, kann er nur die Hälfte der Provision einmalig verlangen. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, das heißt, sie variiert je nach Region und Standort der Immobilie.
Sanierungskosten: Ein Haus kann viele Überraschungen verbergen
Wer ein Haus kauft, muss oft mit Sanierungskosten rechnen. Der Zahn der Zeit hinterlässt an vielen Immobilien seine Spuren. Neben den üblichen Schönheitsreparaturen wie einem neuen Anstrich und neuen Böden kann eine energetische Sanierung Pflicht sein. Wurde die Heizung 1992 oder später eingebaut, muss die Heizungsanlage nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen. Dies betrifft auch Neueigentümer, die eine Immobilie mit einer alten Heizung kaufen. Die neuen Eigentümer haben in der Regel zwei Jahre Zeit, um die Heizung zu sanieren. Diese Kosten sollten gleich in die Nebenkosten eingeplant werden, damit die Finanzierung gesichert ist.
In der Regel bietet es sich an, die Sanierungsarbeiten vor dem Einzug durchzuführen. Die Kosten für Renovierungsarbeiten sollten großzügig in die Finanzierung einfließen, damit es am Ende keine finanziellen Engpässe gibt. Oft tauchen während der Sanierung unliebsame Überraschungen auf, die die Finanzierung ins Wanken bringen kann. Wer dann eine Nachfinanzierung abschließen muss und zu Krediten greift, läuft oft Gefahr, dass diese Kosten nicht bedient werden können. In so einem Fall können Sie sich von Inkassounternehmen wie dem Inkasso Hannover beraten lassen. Besser ist es, einen Puffer für ungeplante Überraschungen bei der Sanierung einzuplanen.
Welche Notarkosten beim Hauskauf anfallen
Wer ein Haus oder Grundstück kauf, muss den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. Ist ein Makler beauftragt, kümmert er sich um die Formalitäten, das heißt, einen Termin beim Notar. Der Notar kümmert sich vorab um die Kaufabwicklung, die Vertragsformulierung sowie die Beurkundung. Auch der Eintrag im Grundbuch gehört zu den Aufgaben eines Notars. Für die Notarkosten fallen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Allerdings hängen sie sowohl vom Wert der Immobilie als auch vom Aufwand für die Beurkundung und Abwicklung ab. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt (GNotKG).
Der Eintrag in das Grundbuch: Kosten und Wissenswertes
Das Grundbuch ist als zentrale Sammelstelle zu verstehen, das Unterlagen zu allen Liegenschaften, Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Schuldbelastungen, Pfandrechten und Hypotheken beinhaltet. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie wird beim Grundbuchamt der neue Besitzer eingetragen. Dieses Buch enthält fünf verschiedene Bereiche, wobei das erste Blatt als Eigentumsnachweis dient, denn es enthält das Eintragsdatum, den Grund des Eigentümerwechsels (Kauf, Verkauf, Erbe, Zwangsversteigerung) sowie den Eigentümer. Bei mehreren Personen oder Eigentümergemeinschaften ist das Eigentumsverhältnis in Bruchteilen eingetragen.
Je nach Kauf muss der Notar verschiedene Einträge vornehmen, denn neben dem Grundstücksgrundbuch gibt es ein Gebäudegrundbuch, das Erbbaugrundbuch sowie das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch. Für die Eintragung muss der Käufer in der Regel mit 0,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. In Summe muss der Käufer für Notarkosten und Grundbucheintrag, also zwei Prozent für den Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie einplanen. Der Eintrag erfolgt in der Regel erst dann, wenn die Kosten beglichen sind.
Der Umzug in das neue Eigenheim
Ist der Kauf der Immobilie über die Bühne gegangen, bekommen die neuen Eigentümer den Schlüssel ausgehändigt und die Sanierung kann beginnen. Wenn die Renovierungsarbeiten fertig sind, steht dem Wohnungswechsel nichts mehr im Wege. Bei der Finanzierung sollten auch diese Kosten einkalkuliert werden, insbesondere dann, wenn der bisherige Wohnort weit vom neuen Haus entfernt ist.
Weitere Gründe können sein, dass die bisherige Wohnung im Dachgeschoss liegt oder man sehr wertvolle Einrichtungsgegenstände besitzt. Diesen Transport überlässt man am besten Profis. Ein professionelles Umzugsunternehmen hat seinen Preis, entlastet die neuen Eigentümer aber auch und wickelt den Umzug schnell und professionell ab. Das Einplanen in die Nebenkosten beim Hauskauf hat den Vorteil, dass man sich später keine Gedanken mehr machen muss und der Wohnungswechsel entspannt über die Bühne geht.
Fazit
Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu kaufen, muss die Nebenkosten in die Gesamtkosten einkalkulieren. Potenzielle Käufer sind gut beraten, bei den Nebenkosten einen Puffer einzuplanen, der zusätzlich für die Sanierung zur Verfügung stehen könnte. Grob kalkulieren können Interessenten für die Nebenkosten mit rund 15 Prozent des Kaufpreises. Je nach Region können auch bis zu 20 Prozent anfallen. Sollte zusätzlich ein Gutachter herangezogen werden, müssen dafür separate Kosten eingeplant werden. Dies gilt auch für Finanzierungskosten und Instandhaltungskosten. Nicht selten lehnen Banken Kreditanfragen ab, weil die Kalkulation zu eng ist. Gemeint ist damit, dass viele Kaufinteressenten bei ihrem Plan die Nebenkosten vergessen haben. Viele Banken erwarten, dass die Nebenkosten durch Eigenkapital finanziert werden können.
